CNI: Cadastro Nacional de Imóveis e as Novas Obrigações de Declaração

A partir de janeiro de 2026, o mercado de locações imobiliárias no Brasil passará por uma transformação com a intensificação da fiscalização por meio do cruzamento de dados entre três grandes sistemas: o Cadastro Nacional de Imóveis (CNI), o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e a Receita Federal.

Essa integração tem como objetivo principal combater a informalidade e garantir que todos os rendimentos de aluguel sejam corretamente declarados. Leia o conteúdo e entenda um pouco mais sobre essa unificação.

O que é o CNI?

O Cadastro Nacional de Imóveis (CNI) é uma base de dados unificada que reúne informações detalhadas sobre todos os imóveis do país. Alimentado por cartórios, prefeituras e outros órgãos públicos, o CNI inclui dados como:

• Endereço completo do imóvel
• Área construída e terreno
• Valor venal
• Titularidade (proprietário oficial)

Com a integração ao SINTER e à Receita Federal, o CNI permitirá identificar com precisão quem é o proprietário de cada imóvel, quem o ocupa e quais rendimentos estão sendo gerados por meio de locações.

Quais são as obrigações do locador?

O proprietário que aluga um imóvel deve estar atento às novas exigências:

1. Declaração no Imposto de Renda: Os rendimentos de aluguel devem ser informados na declaração anual, com base nos valores efetivamente recebidos.
2. Carnê-Leão: Para aluguéis pagos por pessoas físicas, o locador deve recolher mensalmente o imposto via Carnê-Leão.
3. DIMOB: Caso o aluguel seja intermediado por imobiliária ou envolva pessoa jurídica, é obrigatória a entrega da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias.
4. Comprovantes de pagamento: É essencial manter registros de transferências bancárias, PIX ou boletos que comprovem os recebimentos.

A omissão de rendimentos pode gerar multas de até 75% do valor não declarado, além de juros, correção monetária e até enquadramento como crime tributário.

E as obrigações do locatário?

O inquilino também passa a ter responsabilidades claras:

1. Declaração de despesas com aluguel: Se o locatário declarar o pagamento de aluguel, mas o locador não declarar o recebimento, o sistema apontará automaticamente a divergência.
2. Comprovantes de pagamento: Devem ser guardados para justificar deduções ou restituições no IR.
3. Multas: A omissão pode gerar penalidades de até 20% sobre os valores não declarados, além da perda de benefícios fiscais.

Situações Especiais

• Aluguel recebido por terceiros: Se o aluguel for recebido por alguém que não é o proprietário oficial, é necessário um contrato de cessão de direitos com data certa e declarações acessórias ajustadas.
• Sócio em imóvel da empresa: A cessão gratuita pode ser interpretada como Distribuição Disfarçada de Lucros (DDL). O mais seguro é formalizar a locação com valor de mercado ou registrar como retirada de lucros.
• Aluguel por temporada: Plataformas como Airbnb e Booking já informam os rendimentos à Receita. O anfitrião deve declarar os valores mensalmente via Carnê-Leão. Saiba mais em nosso conteúdo sobre o tema: Preciso declarar meus rendimentos com Airbnb e Booking? | PLUS Contábil

Locações Imobiliárias em 2026: Transparência Fiscal como Prioridade

Com a integração entre o CNI, SINTER e Receita Federal, o mercado de locações no Brasil entra em uma nova fase de fiscalização automatizada e cruzamento de dados. Para locadores e locatários, isso significa que a informalidade será cada vez mais arriscada e passível de penalidades severas. A recomendação é clara: formalize contratos, mantenha registros financeiros organizados, utilize os canais corretos de declaração (Carnê-Leão, DIMOB, IRPF) e conte com o suporte de profissionais contábeis para garantir conformidade.

A PLUS Contábil está no mercado desde 1996 e queremos colocar toda a nossa experiência ao seu dispor. Oferecemos diferentes pacotes de serviços e com certeza há um ideal para o seu negócio! Entre em contato conosco por WhatsApp (11 99909-7034) ou telefone (11 4118-2797).